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国瑞置业:成功发行哈德门广场CMBS 多元化融资助

2019-04-25 作者:香烟   |   浏览(84)

  10月16日,由民生银行担任主承销商的国瑞置业(“民生-鼎瑞2018年度第一期应收账款债权融资”项目成功发行,产品规模41.1亿元,期限18年。这是国瑞置业首单在北京金融交易所发行的CMBS(商业抵押贷款支持证券)产品,同时也是公司有史以来最大规模的单笔融资。此次项目成功发行,降低了公司短期债务规模,将进一步拓宽公司融资渠道,优化债务结构,对公司具有里程碑的意义。

  国瑞置业此次发行的项目底层基础资产为位于北京崇文门商圈的哈德门广场,总建筑面积约为14万平方米,涵盖5A甲级写字楼、精致配套商业、空中四合院及汽车库项目,是北京内城稀缺的商务综合体。

  哈德门广场紧邻地铁2号线号线崇文门站,所处区域聚集商务、商业及住宅,商业及办公房地产出租率维持在90-98%的水平之间。世联评估出具的报告显示,哈德门广场的市场价值约为人民币74亿元,租金报价为420元/平方米/月。由于哈德门广场周边类似写字楼稀缺,已签约租户多为投资、租赁和保险等金融行业企业,随着区域市场的发展,预计未来该项目物业每年保持在3%的空置率水平,整体租金收入将保持平稳增长。

  报告显示,国瑞置业此次融资将用于置换国瑞兴业的“北京哈德门项目”对应存量融资。从交易机构来看,该项目底层资产为信托贷款,信托贷款还款来源为底层哈德门广场物业的运营收入。此次发行的CMBS产品分为三档:优先A、优先B以及次级,规模分别为34亿、7亿和0.1亿,次级占比仅0.1%;其中,优先档均获中诚信AA评级。

  中诚信在报告中指出,此次债权融资计划的增信主体为汕头花园集团,同时国瑞置业有限公司出具代偿承诺函,国瑞置业土地储备区域良好,自持物业租金收入稳定,且土地资源成本较低,毛利率水平较高,整体经营情况较好,为优先级份额本息的按时足额兑付提供一定保障。

  国瑞置业2018年下半年以来持续通过金融创新的方式,以资产证券化的方式盘活存量,优化资本结构,丰富商业地产融资工具的选择。国瑞置业半年报显示,2018年6月,公司流动比率为1.26,同比降低25.44%。业内人士指出,与传统经营性物业抵押贷款相比,CMBS的融资规模扩大,在资金使用方面更具灵活性,可形成对传统银行贷款的良好补充和优化。国瑞置业完成CMBS的发行后,不仅有助于提高企业的直接融资比例、盘活存量优质商业物业,也为国瑞置业长远发展提供保障。

国瑞置业:成功发行哈德门广场CMBS 多元化融资助

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